『働き方改革事例』副業戦士けん太【利回り表記に御用心!】

目安時間:約 7分

こんばんは。記事の執筆はタブレット!副業戦士けん太です。

 

さあ、今回は不動産投資に おいて、皆さんが一番 気になっているであろうキャッシュフローの話をしていきたいと思います。

 

まずは アパート経営やマンションオーナーを やっている人って聞くと『毎月、本業とは別の不労所得が入ってくる』訳ですから、一般の方々からすれば【月収+α】の経済的に余裕のある生活を送っている人達だというイメージが強いのではないでしょうか?

 

まあ、大抵の不動産投資家は そんな方達ばかりなのでしょうが 全員が そういう訳では ございません。

「マンションオーナーを やってます」

 

って話をすると よく「儲かるの?」とか「毎月の収益は いくらあるの?」って決まった質問をされる事が多いのですが、私の収支計算は 1件につき毎月、数千円の持ち出しが発生します。

 

こんな話をしたら「マイナスかよ( ̄□ ̄;)」

 

って 損をしてる気持ちになってしまいがちの人も いらっしゃるでしょうから 初期費用がゼロの一般サラリーマンでも 上手に資産形成できるカラクリを お伝えします。

 

まず、頭に置いといて欲しいのは不動産投資で 短期間に【稼ぐ】のではなく、長期プランで【資産を築き上げる】という事。つまり、一攫千金のギャンブルではなく、長いスパンで計画された資産形成だという事です。

サラリーマンである私が金融期間から全額融資を受けて、家賃収入だけでローンの返済から諸経費などを支払い、さらにキャッシュフローがプラスになるというムシのイイ話なら 日本中のサラリーマンがマンションオーナーをやっているはずです。

 

しかし、少し考え方を変えてみてください。 毎月2万円も3万円も貯金に回しても、お金って思った程 貯まらないでしょ?私なんか性格上、すぐ使ってしまいますし(笑) それを月々、数千円の持ち出しでレバレッジを効かせた積立だと思えば 安いモンですよね。

 

その為に初心者に始めやすい区分マンション投資でエリア、物件などを選択する事は必要なのです。

不動産投資の記事や情報サイトなんかで よく【利回り◯%】って表記を目にする事があると思うのですが、パーセンテージの数字が大きい程 儲かるって思っている人は大きな間違いです。

 

数字のみで評価するのであれば 地方のアパートに投資をすれば利回りは20%前後あります。

ただし、この【利回り】と言うのは常に満室時計算での表記になりますので 空室が出れば収支は大きくマイナスになります。

 

そして、よく不動産会社の提示している利回り表記は【表面利回り】と言い、

我々 不動産投資家が使用するのは【実質利回り】と言って 記事に表記されている表面利回りには

不動産投資にかかってくる経費諸々は計算されてない事が多くあります。

 

・表面利回り計算式=年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

 

・実質利回り計算式 =(年間の家賃収入-年間経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸費用)×100

 

上記のように実際に かかってくる費用を計算に入れて利回りを算出した場合、私の持つ物件の実質利回りは 1件あたり3.5%未満程と決して高い訳ではありません。むしろ低いと言えます。利回りが良くても空室リスクが高ければ 融資を受けている場合、ローンの支払いが持ち出しになってしまいますので堅実な長期プランでの資産形成であるのなら空室率が低く、着実に支払っていける物件選びが大切なのです。

 

なので、利回りは度外視して低リスクでの不動産投資を心掛けましょう。特に初心者マンションオーナーであれば『利回りisアウト オブ ガンチュー』で結構だと思います。

 

そして不動産投資家なら知っておくべき【実質利回り】で計算される費用は、確定申告の時に経費で計上できます。
経費として認められる費用には以下の物があります。

 

・固定資産税 都市計画税 ・不動産取得税 ・登録免許税 ・管理費 修繕積立金 ・減価償却費 ・火災保険 地震保険 ・通信費 ・書籍購入費用

 

・セミナー、懇親会参加にかかる交通費 飲食費 宿泊費など ・ローン返済の元金以外の利息分 ・確定申告時の税理士依頼費用

 

・(休日、自宅を事務所にした場合)家賃や光熱費の2割程度での計上が可能 ・その他

 

このように不動産投資に必要な費用を経費として計算した時、私の場合 不動産収支は年間損益通算がマイナス計上になります。それにより発生する所得税の還付金や節税効果による住民税の減額分を 毎月の持ち出し金額にあてています。

 

また、5件のローンを組んだ時に【団信(団体信用保険)】にも加入してますので 今までムダに高い金額を払っていた生命保険をやめました(^-^)その浮いた分の お金を使っちゃダメで、不動産投資に回してます。これで、節税や保険の見直しにより 実質0円で不動産投資をしているような感じになってます。

 

人間は どうしても目先の利益を追いかけてしまいますので、利回りを気にしてしまいがちですが 昔の諺に『損して得を取れ』という言葉があるように、長期スパンのトータルグロスで考えた場合、月々の持ち出しは苦にはなりません(^o^)

 

今ある自分の生活は何も変わらないまま 資産ができていってます。

 

【著者プロフィール】

副業戦士けん太
三重県在住のサラリーマン投資家で、経済に関心を持った事から趣味で株式投資を始める。
2016年、日銀のマイナス金利政策を機に、本格的に不動産投資に参入。
現在では、東京・神奈川に計5件の区分マンションを保有

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