『働き方改革事例』副業戦士けん太【物件選びinTOKYO】

目安時間:約 8分

こんばんは。先日、とうとう40歳の誕生日を迎えました。

 

乙女座のB型、副業戦士けん太です。

前回の記事で執筆した、長期プランの資産形成をするなら新耐震基準の東京ワンルームマンションという話でしたが、今回は さらに条件やエリア・立地等を絞って『物件選び』について紹介していきましょう。

まず『物件選び』と言いましても「このマンション 気に入ったから売って下さい!」ってマンションの管理会社に電話する訳ではありません。当たり前の話ですが賃貸アパートは もちろん、分譲・賃貸マンションに至ってまで 各部屋には所有者(地主さんや投資家など)が存在しています。

 

普段、我々が毎月のように支払っている家賃というのは一旦、管理を任されている会社に支払い そこから管理手数料を差し引いた分が所有者の口座に振り込まれるシステムになっています。

 

そんな所有者さんが「このマンション そろそろ売却して現金化しようかな」とか「節税対策の為にオーナーチェンジしようかな」と考えた時に、その物件が不動産市場に出回り、投資用物件を専門とする不動産会社の元から我々の所へ話がきます。

 

その中で気に入った物件があれば 購入する訳ですが、「高くてスグに決められない」となると ソッコーで他の投資家に奪われてしまいます。何故なら不動産とは、世界に同じ物が2つと存在しない資産だからです。同じ建物内で同じ間取りの別の部屋であっても『同じ物件』にはなりません。

 

だからイイモノは即決しないと手に入れる事は不可能なのです。そこで購入時に必要なのは決断力や直感は もちろん、何よりも【目利き】が大切です。

 

とは言え不動産会社はプロですから かなりの【目利き】でイイ物件を選んできてくれます。金融機関でも融資を受ける際に、個人の年収だけでなく その物件の収益性をみられますから、そこは専門家である担当の営業マンを信じて、我々は物件選びの最低限の知識を身に付けておきましょう。

まず最初に物件選びで見る所は、新築を買うか【中古】を買うかですが そこは中古物件をオススメします。新築ねぇ~、欲しくなりますよね。

 

気持ちは凄く分かりますが、自分が住みたい物件を探してるんじゃないですよね?新築物件だと経年劣化で購入時よりも売却する時に価値が下がっちゃうんですよね。だから 長期で運用する為には、値段の下がりにくい築15年以内の中古ワンルームマンションがイイでしょう。

 

築10年未満の築浅中古マンションなら即決してもイイと思いますよ(^o^)

次に見る所は、エリア・立地です。

 

よく不動産投資の記事なんかで【路線価】だの【駅チカ】だの目にしますよね。これが投資用物件選びの醍醐味なんですが、まず路線価です。この路線価が高ければ高いほど、その近辺の土地や建物の価値は比例して高くなります。だからと言って路線価の高い場所に投資用マンションを購入する事はオススメしません。

 

何故ならね、例えばですよ?もし、アナタが東京で一人暮らしする時に銀座のド真ん中にあるワンルームマンションに住みますか?住まないですよね?家賃、バチクソ高いし 休日も人ゴミで落ち着かないし・・・そうなんです!需要がないんです。

 

だから投資用物件を選ぶ際は需要のある 人気沿線上の【駅チカ】なんです。

 

駅チカとは書いて字の如く「駅の近く」という意味ですが 不動産会社の物件情報なんかで よく「◯◯駅、徒歩△分」って見た事あるでしょ?この△分がミソなんなんですよ!数字が小さく、近ければ近い程 需要がありイイのですが、その絶対値が10分だとか8分だと言われてます。

 

だけど、10分を越えたらダメとは一概に言い切れないと思います。それが周囲の立地です。私も実際に、徒歩12分や徒歩14分という物件を所有してますが学生や単身者が暮らすに便利なスーパーやコンビニがあるなど需要があれば問題ありません。

それから『人気沿線上』にある駅ですが、まぁ中々 市場には出回りませんし あっても我々の所に話がくる前に売れちゃいますよ。そこで注目するのがアクセスの良さです!!

 

『人気沿線上のターミナル駅から一本で出られる路線の駅』が重要が高く投資家達の狙い目なんです。

地方に住んでる方でも『グーグルマップ』や『街の口コミサイト』を使って路線図や立地条件を調べておくと良いでしょう(^-^)

そして何より物件選びに必要不可欠なのが【設備】ですね。自分が住む場所を選ぶ時にも絶対に調べますよね。だけど心配無用です。今の東京のワンルームマンションって設備も結構、充実しててメチャメチャカッチョいいんですよ!!

 

バス、トイレのセパレートは もちろんの事、最近 流行りのネットショッピング用に宅配ボックスなんか完備されてる所があったり、イイ所なんかは入居者用のFREE-Wi-Fiなんか付いてたりするんです。

 

あとは、やっぱり女性のニーズですかねぇ。若い女性は特に1階に住む事を警戒するでしょうし、防犯カメラやオートロック、カメラ付きインターホンがあれば遠くに住む親も安心すると思います。

 

あとはブーツが入る下駄箱や浴室乾燥機、ペット飼育可能など 他との差別化をはかれば気に入ってもらえる可能性が上がるでしょう。私は乙女座なので女性の気持ちが分かりますが、男性諸君は女心を理解しておきましょう(^^)

物件選びは、引っ越しをするにも費用や時間というスイッチングコストが掛かりますので、イイ場所にイイ部屋を見つける事ができれば、生活環境の変化がない限り入居者には長く住んでもらえるはずです。

 

長く住んでもらえる事で空室期間を短くでき低リスクでの運用が可能になります。

 

価値があっても需要がなければ入居者は付きません。

例えば「二千円札」なんですが、あまり流通してないでしょ?あれは需要がないんです。

自動販売機や券売機で使用できないから 皆、千円札を2枚持つんです。

同じ二千円の価値なのに不思議ですよね。

 

だから区分所有も1LDKや2DKって必要ないんです。

長期資産形成を成功させるなら、東京、駅チカ、中古ワンルームマンション。あくまでも主役は入居者ですので、自分目線のこだわりではなく、一般目線で選びましょう。条件が良ければサブリースの必要はありません。

【著者プロフィール】

副業戦士けん太
三重県在住のサラリーマン投資家で、経済に関心を持った事から趣味で株式投資を始める。
2016年、日銀のマイナス金利政策を機に、本格的に不動産投資に参入。
現在では、東京・神奈川に計5件の区分マンションを保有

最近の投稿
最近のコメント
アーカイブ
カテゴリー
メタ情報